2025年土地市場(chǎng)的全景圖正式定格，在一幅看似平穩(wěn)的年度畫(huà)卷下，有著深度分化的新格局。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年TOP100房企拿地總額同比微增3.9%，背后是央企占據(jù)主導(dǎo)地位、全口徑千億貨值房企擴(kuò)容，以及聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為主流。土地市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)愈發(fā)顯著，行業(yè)洗牌正在投資端悄然發(fā)生。
招商蛇口“抱團(tuán)”拿地前進(jìn)五位
2025年，房企拿地意愿整體保持積極。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，TOP100企業(yè)拿地總額9640億元，同比增長(zhǎng)3.9%。這一方面得益于地方政府為穩(wěn)定市場(chǎng)推出的一系列利好政策與質(zhì)量不斷提升的土地供應(yīng)；另一方面，經(jīng)歷數(shù)年低位運(yùn)行后，房企存量土儲(chǔ)普遍消耗，補(bǔ)倉(cāng)需求迫切。從熱度曲線看，全年呈現(xiàn)“前高后低”特征，前三季度拿地同比增幅超30%，第四季度則隨供地節(jié)奏放緩而增幅收窄。
從新增貨值來(lái)看，2025年，6家房企全口徑新增貨值過(guò)千億，分別是中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂。而2024年全口徑新增貨值過(guò)千億的房企僅有4家，分別為中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、綠城中國(guó)。
其中，2025年中海地產(chǎn)以2031億元全口徑新增貨值位列第一，招商蛇口以1936億元位列第二，兩家企業(yè)均通過(guò)獲取上海城市更新項(xiàng)目，使得貨值大幅提升。2025年9月5日，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資組成的聯(lián)合體通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所完成對(duì)上海徐匯東安城市更新項(xiàng)目的股權(quán)交易，以總價(jià)439.5億元獲得徐匯區(qū)兩幅核心地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
此外，保利發(fā)展全口徑新增貨值規(guī)模為1436億元，位列第三。綠城中國(guó)則以1300億元位居第四。
華潤(rùn)置地以1291億元全口徑新增貨值位居第五，其也通過(guò)收購(gòu)的形式獲取大體量地塊。2025年8月1日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，由其子公司上海泓喆與獨(dú)立第三方上海南房組成的聯(lián)合體，收購(gòu)四個(gè)目標(biāo)公司的全部股權(quán)及債權(quán)，涉及總代價(jià)約為244.7億元。此次收購(gòu)的是耀華路項(xiàng)目和余慶里項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均位于上海市核心區(qū)域。
對(duì)比2024年排名來(lái)看，2025年中海地產(chǎn)繼續(xù)位居新增貨值首位，保利發(fā)展和綠城中國(guó)的位次沒(méi)有變化。值得一提的是，招商蛇口2025年全口徑新增貨值比2024年增加了超千億元，由第七位躍升至第二位，前進(jìn)五位。華潤(rùn)置地2025年全口徑新增貨值比2024年減少300多億元，由2024年的第二位下降到第五位，退后三位。
從權(quán)益拿地額榜單來(lái)看，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地位居前五位，拿地金額分別為907億元、671億元、594億元、592億元、585億元。由于中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)一直“單打獨(dú)斗”，其權(quán)益拿地金額遙遙領(lǐng)先，排名持續(xù)穩(wěn)居首位。而招商蛇口雖然位居全口徑新增貨值第二名，但權(quán)益拿地額排名第三，其“抱團(tuán)”拿地的情況相對(duì)較多。
前十名新增貨值在百?gòu)?qiáng)房企中占比超四成
市場(chǎng)分化在2025年表現(xiàn)得尤為顯著。據(jù)克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100家企業(yè)中，14家央企的拿地金額占比達(dá)到50%，較上年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)，其拿地金額同比增幅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。
更具標(biāo)志性的變化是，2025年，央企、國(guó)企已成為土地市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)力量，屢屢現(xiàn)身優(yōu)質(zhì)、高總價(jià)地塊的競(jìng)拍。與此同時(shí) ，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，高溢價(jià)地頻出，而且不斷刷新區(qū)域總地價(jià)或樓面價(jià)紀(jì)錄。
比如，2025年12月，中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)，以31.86億元競(jìng)得深圳T207-0068宗地，折合樓面地價(jià)約7.74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到42.49%，創(chuàng)深圳灣超級(jí)總部基地宅地溢價(jià)新高；2025年7月，深圳前海合作區(qū)一宗住宅用地經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)后，由招商蛇口以21.55億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)84180元/平方米，成功刷新深圳單價(jià)地王。
除了央企外，也有部分地方國(guó)企以及部分民企在土地市場(chǎng)分得一杯羹。2025年2月成交的上海靜安寺C050101單元095-7地塊，成交樓面價(jià)16萬(wàn)元/平方米，拿地者為上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司，是一家地方國(guó)企。僅過(guò)了5個(gè)月，該紀(jì)錄便被打破。
2025年7月，上海徐匯區(qū)XH-02（TPL）單元051-11地塊出讓。經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，該地塊以12.25億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率22.38%，成交樓面價(jià)200257元/平方米，刷新了上海乃至全國(guó)涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄。
拿地者為上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，其法人、董事葉舒祺被爆為浙商“富二代”，其父葉華彪一手打造的屹豐集團(tuán)在汽車模具與零配件領(lǐng)域堪稱巨頭。
與此同時(shí)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP10企業(yè)2025年新增貨值總額12203億元，占TOP100房企新增貨值總額的43.3%，再一次體現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化效應(yīng)。對(duì)此，中指研究院研究主管陶淑茹表示，目前頭部房企拿地金額占比明顯上升。2025年，銷售額TOP100與拿地額TOP100重合企業(yè)共計(jì)三十余家，這些企業(yè)銷售及拿地規(guī)模均位于前列。
聯(lián)合體拿地盛行
2025年，房企聯(lián)合體拿地有所增加。比如，在北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地為聯(lián)合體摘得。對(duì)比來(lái)看，2024年僅為5宗，2025年聯(lián)合體拿地比例同比增長(zhǎng)180%，占比顯著提升。其中，朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店地塊由中建智地聯(lián)合中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽(yáng)城發(fā)以126億元競(jìng)得，后續(xù)將打造為紫京宸園及璞樾項(xiàng)目；海淀區(qū)朱房地塊、朝陽(yáng)區(qū)三間房地塊則分別由華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)+招商蛇口聯(lián)合體、保利發(fā)展+中國(guó)金茂聯(lián)合體以91.52億元、87.3億元成功競(jìng)得。
在陶淑茹看來(lái)，一方面，聯(lián)合體拿地可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如銷售不暢、價(jià)格波動(dòng)等由多家企業(yè)共同承擔(dān)；另一方面，核心一二線城市土地金額較高，聯(lián)合體拿地可以分?jǐn)偰玫亟痤~，以較少的拿地資金獲取優(yōu)質(zhì)地塊。
從2025年土地市場(chǎng)來(lái)看，央企憑借信用與資金優(yōu)勢(shì)確立了主導(dǎo)權(quán)，行業(yè)資源向頂尖巨頭高度集中。房企的生存法則不再是普遍擴(kuò)張，而是轉(zhuǎn)向聚焦核心、抱團(tuán)合作、敢于為頂級(jí)資源支付溢價(jià)的精準(zhǔn)投資。這場(chǎng)發(fā)生在土地市場(chǎng)的變革，不僅重塑了房企排名，也預(yù)示著未來(lái)數(shù)年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品格局與競(jìng)爭(zhēng)版圖。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
制圖 許驍
編輯 楊娟娟
校對(duì) 劉軍